פינוי-בינוי, תמ״א 38 או חלופת שקד? המדריך המלא לבעלי דירות

אם הבניין שלכם נבנה לפני שנות השמונים, כנראה שכבר פנו אליכם. יזם שהשאיר פתק בתיבת הדואר, שכן שמארגן אסיפת דיירים, או מישהו שמבטיח ״דירה חדשה בחינם״. לפני שמתלהבים או נבהלים, כדאי להבין על מה בכלל מדברים. בישראל יש כמה מסלולים שונים להתחדשות עירונית, ולכל אחד מהם יש כללים אחרים: כמה דיירים צריכים להסכים, מי מכריע כשיש מחלוקת, מה מקבלים בסוף ואיך זה ממוסה.

המדריך הזה מסדר את התמונה. הוא מבוסס על נוסח החוקים העדכני, על תקן השמאות שקובע איך נבדקת כדאיות של פרויקט, ועל הניסיון שצברנו בקבוצת בינה בפרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים. המידע נכון לספטמבר 2026.

שלושת המסלולים במבט אחד

פינוי-בינוי: הריסה ובנייה בקנה מידה של שכונה

בפינוי-בינוי לא משפצים את הבניין הקיים. מפנים אותו, הורסים ובונים במקומו מתחם חדש, בדרך כלל עם הרבה יותר דירות, חניון תת-קרקעי, שטחים ציבוריים ולפעמים גם מסחר. בגלל שהבנייה חורגת מהזכויות הקיימות, צריך לאשר תכנית מפורטת חדשה בוועדות התכנון. זה החלק שלוקח הכי הרבה זמן, וזה גם מה שמאפשר לבנות בניינים גבוהים ומרווחים שמצדיקים כלכלית את כל המהלך.

כמה דיירים צריכים להסכים

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תוקן בשנת 2023, והרוב הנדרש ירד. היום נדרשים שני תנאים במקביל:

• שני שלישים מכלל הדירות במתחם כולו.
• שלוש חמישיות (60%) מהדירות בכל בניין בנפרד, כשלדירות שלהם צמוד יותר ממחצית הרכוש המשותף.
• בבניין קטן עם 4 או 5 דירות בלבד מספיקות 3 דירות, בתנאי שיש בבניין יותר משני בעלי דירות.

לפני התיקון נדרשו 80% מהדירות. אם נתקלתם ברשת במספר הזה, הוא כבר לא נכון, למעט הוראת מעבר למתחמים ישנים שבהם כבר נאסף הרוב הקודם. גם ״67%״ שמסתובב באתרים שונים איננו סף נפרד. זה פשוט שני שלישים.

ומה קורה עם דייר שמסרב

החוק לא מאפשר לרוב פשוט להתעלם מהמיעוט. כשיש הרוב הנדרש ובעל דירה מסרב באופן בלתי סביר, בית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי השכנים שהסכימו, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו. חשוב לדעת שהחוק גם מגדיר מתי סירוב איננו בלתי סביר: למשל כשהעסקה לא כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה, או כשלא הוצעו התאמות לבעל דירה עם מוגבלות.

לקשישים יש הגנה מיוחדת. בחוק פינוי ובינוי ״קשיש״ הוא מי שמלאו לו 70 במועד חתימת העסקה הראשונה וגר בדירה לפחות שנתיים, ולבני 75 ומעלה ההגנה רחבה יותר. מי שעונה להגדרה זכאי שיציעו לו חלופות, כמו מעבר לדיור מוגן עם תשלומי איזון או רכישת דירה חלופית, במקום לחכות שנים לדירה חדשה.

מה קרה לתמ״א 38

תמ״א 38 נולדה בשנת 2005 כדי לעודד חיזוק של בניינים ישנים מפני רעידות אדמה. בתמורה לחיזוק קיבל היזם זכויות בנייה נוספות: קומות, דירות ולפעמים הריסה ובנייה מחדש של הבניין כולו. במשך שנים היא הייתה המסלול המהיר ביותר, כי לא דרשה תכנית חדשה אלא היתר בלבד.

המועד לסיום התמ״א נדחה כמה פעמים. ברוב הרשויות היא הסתיימה כבר ב-2024, וב-18 במאי 2026 היא פקעה סופית בכל הארץ. מאז אי אפשר להגיש בקשות היתר חדשות מכוחה. לפי הוראות המעבר, בקשה שהוגשה ונקלטה כדין בוועדה המקומית לפני המועד ממשיכה להידון. הסכם חתום עם יזם, בלי בקשה שנקלטה, לא מספיק. אם יש לכם הסכם תמ״א 38 ישן, זה הזמן לברר עם עורך הדין שלכם מה מצב הבקשה ומה המסלול החלופי.

מבחינת הרוב, גם בתמ״א 38 וגם בחלופה שלה חל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). בחיזוק עם תוספת בנייה וגם בהריסה ובנייה מחדש נדרשים שני שלישים מבעלי הדירות. מול מסרבים מכריע המפקח על רישום מקרקעין ולא בית המשפט, ובעל דירה בן 75 ומעלה זכאי שיציעו לו מגורים חלופיים והתאמות.

חלופת שקד: המסלול שבא במקום התמ״א

תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק ב-2022 ומכונה ״חלופת שקד״, הוסיף לחוק את סעיפים 70א עד 70ט. הם מאפשרים לוועדה המקומית לאשר ״תכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה״ ולקבוע בה בעצמה כמה זכויות לתת, במקום כלל ארצי אחיד. ההבדל המהותי: החלופה לא חלה אוטומטית. כל עיר צריכה לאשר תכנית משלה, ולכן המצב שונה מרשות לרשות.

• מי מתאים: בניין שהיתר הבנייה שלו ניתן לפני 1.1.1980 (או עד סוף 1984 עם חוות דעת מהנדס שלא נבנה לפי התקן), עם לפחות 2 קומות מעל הקרקע ולפחות 4 דירות, ושרוב שטחו משמש למגורים.
• הריסה ובנייה: עד 400% משטח הבנייה הקיים, ובתכנית שכוללת 3 מגרשים ומעלה עד 500%.
• חיזוק ועיבוי: עד 200% מהשטח הקיים, כלומר הכפלה.
• העברת זכויות: אפשר להעביר חלק מהזכויות למגרש אחר, כשאי אפשר לממש את כולן במקום.

אחוזים כאלה נשמעים דרמטיים, אבל הם תקרה ולא הבטחה. בפועל התכנית המקומית קובעת כמה מהתקרה מתאים לכל אזור, לפי גובה הבניינים סביב, תשתיות, שימור וצפיפות. לכן הצעד הראשון הוא לא לחשב זכויות לבד, אלא לברר מול הוועדה המקומית או מינהלת ההתחדשות העירונית בעיר מה חל על המגרש שלכם.

מה מקבלים הדיירים: תקן 21.1

השאלה הכי חשובה לבעלי דירות היא ״מה יוצא לי מזה״. בפינוי-בינוי התשובה נבחנת לפי תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים, שאושר ביוני 2022. התקן הוא כלי שמאי לבדיקת כדאיות כלכלית, והוא מגדיר את נקודת המוצא הבאה:

• דירה חדשה בשטח הדירה הקיימת בתוספת שטח לפי מדיניות התמורה של הרשות המקומית.
• מרפסת (בתקן מחושבת כ-12 מ״ר), מחסן וחניה.
• כשאין מדיניות מקומית, השמאי בוחן תרחישים של תוספת 0, 12 ו-25 מ״ר. התקן מדגיש שאין בכך קביעה של מינימום או מקסימום.

בנוסף, לפי התקן היזם נושא בעלויות הפרויקט, ובהן המסים הרלוונטיים, דמי שכירות לדיירים בתקופת הבנייה, הובלות ודמי ועד בית מוגדלים בשנים הראשונות בבניין החדש. חשוב לזכור שכל אחת מההוצאות האלה היא חלק מהמשא ומתן, ולא מתנה. מה שלא כתוב בהסכם לא קיים.

כמה מרוויח היזם, ולמה זה צריך לעניין אתכם

התקן לא קובע רווח קבוע ליזם, אבל השמאי הממשלתי הראשי מפרסם ״רווח יזמי מזערי״ שמשמש לבדיקת היתכנות. לפי העדכון מ-30 בדצמבר 2025, במחוז ירושלים הרווח המזערי הממוצע הוא 16% (בטווח של 15% עד 17%). זה לא יעד וזו לא תקרה. אבל כשיזם מציע תמורה שנראית טובה מדי, או להפך, מתעקש שאין שום מקום לשפר, בדיקה שמאית מול הנתון הזה עוזרת להבין אם ההצעה מציאותית. תמורה שלא משאירה ליזם רווח סביר היא סימן שהפרויקט עלול להיתקע בדרך.

מיסוי: מה פטור ומה לא

לפרויקט התחדשות עירונית יש השלכות מס, והחדשות הטובות הן שבמסלולים המוכרים המחוקק דאג לרוב הדיירים. עם זאת, הפטורים תלויים בתנאים, ולכן זה אחד התחומים שבהם כדאי ללוות את העסקה ביועץ מס.

איך מחליטים מה מתאים לבניין שלכם

אין מסלול ״טוב יותר״ באופן כללי. יש מסלול שמתאים למגרש, לבניין ולאנשים שגרים בו. אלה השאלות שיעזרו לכם לכוון:

1. מה גודל המגרש ומה יש סביבו? מתחם של כמה בניינים ישנים צמודים הוא מועמד טבעי לפינוי-בינוי. בניין בודד על מגרש קטן מתאים יותר למסלול בנייני.
2. מה אומרת המדיניות בעיר? האם אושרה תכנית לפי חלופת שקד, והאם השכונה מסומנת להתחדשות במסגרת תכנית רחבה יותר.
3. מה מצב הבניין? בניין שהתשתיות שלו בסוף דרכן מרוויח יותר מהריסה ובנייה מאשר מחיזוק.
4. מי הדיירים? בבניין עם הרבה קשישים או משפחות שלא יכולות לעבור לכמה שנים, צריך לתכנן מראש פתרונות, והחוק דורש זאת.
5. כמה זמן אתם מוכנים לחכות? פינוי-בינוי מניב בדרך כלל תמורה גדולה יותר, אבל לוקח יותר זמן כי הוא עובר שינוי תכנית.

אם אתם בירושלים, קראו גם את המדריך להתחדשות עירונית בירושלים, שמסביר מה קורה בשכונות ולאורך קווי הרכבת הקלה. ולפני שבוחרים עם מי לעבוד, כדאי לעבור על השאלות שחייבים לשאול כל יזם.

הצעד הראשון

לא חותמים על שום דבר באסיפה הראשונה. קודם בוחרים נציגות, אחר כך עורך דין שבעלי הדירות בוחרים בעצמם, ורק אז משווים בין הצעות. אנחנו בקבוצת בינה מקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים, בהם מתחם לב הכרם בשדרות הרצל, ונשמח לבדוק איתכם את הפוטנציאל של הבניין - בשיחה פתוחה ובלי התחייבות. צרו איתנו קשר.